«Нам нужны инструменты для трансформации рынка недвижимости»

Россияне все чаще оформляют сделки с недвижимостью в дистанционном формате: только в Москве, по данным Росреестра, их количество по итогам 2023 года выросло на 43%. Участники рынка уверены, что этот тренд сохранится и в будущем. На этом фоне отрасль внезапно столкнулась с дефицитом квалифицированных кадров. О том, как развиваются электронные технологии в этой сфере и как сделать жилье доступнее, в программе «Дело» на телеканале РБК Уфа рассказала эксперт в области недвижимости, руководитель Ипотечного бюро и проекта «Электроннаясделка.РФ», основатель Института электронных технологий в недвижимости и амбассадор «Циан» Камила Фазлыева.

— Насколько сегодня легко и быстро можно оформить сделки с недвижимостью в электронном виде?

— Очень быстро. Если мы будем сравнивать электронную регистрацию и так называемую бумажную, то первые оформляются в Росреестре в среднем в шесть раз быстрее. Логично, что все банковские структуры, застройщики, агентства недвижимости, органы государственной и муниципальной власти перешли к электронному взаимодействию. За последние девять лет в этой части был проделан огромный путь.

— Широко ли сегодня распространена эта практика в целом по стране?

— Сегодня некоторые застройщики полностью перешли к электронному взаимодействию, хотя еще 3-4 года назад они подавали на регистрацию в электронном виде лишь около 20% договоров долевого участия. Крупнейшие банки 100% своих сделок регистрируют электронно. Большой плюс в том, что электронно поданная ипотека регистрируется по всей России за 24 часа. Физлица также активно прибегают к услугам электронной регистрации.

— У физических лиц действительно было больше доверия к бумажным документам с «мокрой» печатью. Остались ли сегодня у людей опасения относительно безопасности электронной регистрации? Насколько оправдан страх столкнуться с мошенничеством?

— К сожалению, до сих пор на рынке недвижимости существуют мошенники. И подавляющее их большинство оформляют сделки в бумажном виде, потому что самое слабое звено здесь — это паспорт гражданина России. Основная часть случаев мошенничества происходит с подделкой бумажного паспорта. При электронной регистрации гораздо более высокая степень защиты, включая обязательную фотофиксацию заявителя. Именно электронная регистрация — это самый безопасный способ проведения сделок на рынке недвижимости, поэтому мошенники не торопятся обращаться в удостоверяющие центры.

— Как началось ваше сотрудничество с «Циан»?

— Мы познакомились в самом начале пандемии, когда возник запрос на дистанционные сделки. Начали вместе проект «Циан.Сделка», который успешно сейчас работает и позволяет не только зарегистрировать сделку, но и выпустить электронные подписи и провести безопасный расчет.

По сути, «Циан» — это единственная IT-компания, которая специализируется только на рынке недвижимости. Отдельное направление — это сервисы для участников рынка недвижимости — агентств, застройщиков, риелторов. Кроме того, это крупнейшая база объявлений, притом она самая чистая: «Циан» исключает возможность даже подозрения на фейк.

Это хорошо и удобно как для игроков отрасли, так и для потребителей. Сегодня у «Циана» более 90 показателей, по которым можно отфильтровать объекты. Кроме того, если вы указали при подаче объявления кадастровый номер, система проверит, есть ли такой объект в Росреестре, соответствует ли указанная в объявлении площадь реальности. Эта интеграция со сторонними сервисами, в том числе с государственными, позволяет сделать рынок недвижимости более прозрачным. Именно благодаря таким порталам и происходит быстрая цифровизация рынка недвижимости.

— Насколько конкурентен рынок IT-сервисов в недвижимости?

— Если еще 10 лет назад игроков на рынке было много, то сейчас есть тренд на укрупнение. Требуются огромные ресурсы — финансовые, интеллектуальные, технологические.

— Достаточно ли специалистов, которые могут всем этим заниматься? Или в отрасли ощущается кадровый голод?

— Мы с партнерами начали решать проблему фундаментально и учредили Институт электронных технологий в недвижимости. У нас есть лицензия Министерства образования, рекомендации Рособрнадзора, мы подготовили и защитили образовательную программу.

Почему мы к этому пришли? С 2017 года, когда появились первые сервисы электронной регистрации, мы получали от застройщиков просьбы обучить сотрудников, чтобы они умели отправлять договор долевого участия на регистрацию в той или иной программе. Постепенно таких запросов становилось все больше и больше, обучать в ручном режиме стало уже тяжело и нерентабельно. Кроме того, за эти годы накопилось очень много информации: это уже не просто инструкция по работе в одном сервисе, а огромная законодательная база, которую надо знать.

Я часто веду мастер-классы, и за два-четыре часа все рассказать невозможно. Мне постоянно задают вопрос: где можно полностью изучить ту или иную тему? И мы подготовили такой продукт, где совместили изучение законодательной базы: это необходимо для понимания, почему мы выбираем то или иное действие при электронной регистрации и чем мы защищены. У нас читают лекции непосредственно разработчики этих сервисов. Есть практический блок, где наш обучающийся осваивает работу в том или ином сервисе и сдает экзамен. По окончании института у него будет на руках удостоверение установленного образца, подтверждающее, что человек имеет знания и навыки работы в сервисах электронной регистрации.

— Насколько продолжительна и сложна ваша образовательная программа?

— У нас два направления. Первое — это повышение квалификации, продолжительность курса 172 часа. Это подходит тем, кто работает в сфере недвижимости, — риелторам, представителям застройщиков и органов власти, которые уже имеют какие-то знания. Второе направление — это профессиональная переподготовка кадров. Здесь мы берем слушателей просто на базе высшего образования. Им будут рассказывать о рынке в целом, о том, что регламентирует наши действия, какие игроки есть в отрасли.

— Как проходит обучение?

— Дистанционно. У нас учатся слушатели со всей России, первые заявки были из Амурской области. Первая группа у нас стартует 10 апреля.

— Правительство не так давно одобрило закон о жилищных сбережениях, которые могут быть использованы в том числе для внесения первоначального взноса. На ваш взгляд, насколько этот проект нужен стране? Можно ли перенести опыт республиканской программы «Жилстройсбережения» на всю Россию?

— Я думаю, проект нужен, более того, он необходим. На сегодняшний день у нас действует сугубо американская кредитная история, так называемая классическая ипотека. Когда ее доля на рынке составляет 25%, это нормально. Но когда по ипотеке проходят 75-85% сделок, это уже прямая угроза рынку недвижимости. Мы становимся полностью зависимы от ипотеки.

Главное заблуждение — ставить знак равенства между ипотекой и жильем. На самом деле, во всем мире, где успешно функционируют рынки недвижимости, присутствуют несколько инструментов — например, арендное жилье для тех, кто не может позволить себе ипотеку. Об этом должно позаботиться государство: рынок аренды жилья в России очень серый, его нужно делать прозрачным и контролируемым, привлекать на него крупных игроков, гарантировать арендаторам, что через год их никто не выселит и не удвоит стоимость аренды.

Жилищно-строительные сбережения — это третий инструмент для обеспечения жильем. Очень хорошо, что этот закон есть. Прежде всего, это возможность накапливать. С чем мы столкнулись в последние два года — у людей не было возможности накопить 20-30% для первоначального взноса, чтобы взять ипотеку. Так появились околонулевые программы застройщиков, кредитование на сумму первоначального взноса. Все это привело к удорожанию объектов и очень сильной кредитной нагрузке на граждан.

Соответственно, когда гражданин копит средства по программе жилищно-строительных сбережений, прежде всего он дисциплинирует себя. Банки должны понимать, что через 3-5 лет он будет готов взять классическую ипотеку, у него уже будет первоначальный взнос. Точно так же застройщики понимают, что через несколько лет на рынок выйдет определенное количество покупателей. И, собственно, сам человек находится не в кредитной кабале, он учится накапливать, планировать свой бюджет. Кроме того, в республиканской программе ему помогает государство.

Правительство очень много вкладывает в ипотеку с господдержкой. Но на рынке недвижимости эта ипотека вызвала галопирующий рост цен и в итоге люди не могут позволить себе приобрести объект по рыночной цене. Здесь тоже нужна господдержка, потому что, к сожалению, на сегодняшнем уровне цен, без нее приобрести жилье уже нельзя. Поэтому должны быть второй и третьи механизмы для поддержания рынка.

Я уверена, что закон о жилищных сбережениях будет, по сути, первым шагом трансформации рынка, перехода от кредитной системы к кредитно-сберегательной.

— Каким вы видите будущее электронной сделки?

— Самый главный рывок уже сделан. МФЦ и нотариусы взаимодействуют с Росреестром только электронно. Постепенно все переходят в электронный формат, и понятия «бумажная сделка» уже не существует.